10类商业综合体前期定位要点及案例

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　　一个购物中心前期定位要点的确定，对其成功运营很关键。各类型购物中心应从核心价值、选址、主力店、功能组合、购物与娱乐倾向、消费者沟通等方面来确定最适合自身购物中心的定位方案。

一、城市购物中心 / City Center
　　City Center位于市中心，通常是提供以购物为主的、含有休闲娱乐成份的一站式消费场所。

　　核心价值：目标消费者为大众消费群或某一细分市场;提供以购物为主的、含有餐饮/休闲娱乐成份的、一站式购足的消费中心;提供社交、家庭活动与其他附加价值;随机性消费模式。

　　选址：位于城市中心区域;城市中心主干道旁;6-20万平米;核心商圈3公里，次级商圈6公里;三级商圈40公里以上，覆盖三级商圈。

　　主力店：3-5个主力店;主力店通常为百货公司、主题餐饮区、电影院及其他主题室内娱乐;主力店占比40-60%。

　　功能组合：购物60-70%;餐饮15-25%;休闲娱乐10-15%;多与写字楼及酒店形成综合体。

　　购物与娱乐倾向：物为主，体现自我实现诉求，感性成份较大。

　　消费者沟通：以封闭型的独立建筑体为主(big-box)，有多个中庭;楼层3层以上，多以垂直性交通配合滚梯;主出入口外有多出入口;地下停车场，500个停车位以上。

二、超级地区购物中心 / Super RegionalCenter
　　通常位于郊区或新区，具有较大的体量，向消费者提供以购物为主的、含有休闲娱乐成份的一站式消费中心。

　　核心价值：目标消费者通常为大众消费群;提供以购物为主的、含有餐饮娱乐成份的一站式购足的消费中心;提供社交、家庭活动与其他附加价值;随机性消费模式+目的性消费模式;

　　选址：位于郊区、城乡接合部或新区;城市主干道或高速公路出口处;超过8万平米;核心商圈3公里，次级商圈6公里，三级商圈30公里或以上，覆盖三级商圈。

　　主力店：3-5个主力店; 折扣型主力店为主，通常为百货、GMS、大卖场、品类专营店、电影院以及其他室内娱乐;主力店占比40-60%。

　　功能组合：购物60-70%;餐饮10-20%;休闲娱乐15-20%;多与写字楼及酒店形成综合体。

　　购物与娱乐倾向：购物为主，体现自我实现诉求，感性与理性购物较平衡。

　　消费者沟通：以封闭型的独立建筑体为主，有多个中庭;楼层以三层以下为主，主要为二层;多采用滚梯交通;多主出入口;停车场巨大，1000个停车位以上。

三、地区购物中心/ Regional ShoppingCenter
　　聚焦于较小的商圈，提供相对齐全的消费选择，而消费者行为趋于功能性采购。

　　核心价值：目标消费者为大众消费群或细分市场;以购物为主的、含有餐饮休闲娱乐成份;提供社交、家庭活动场所及其他附加价值;随机性消费模式。

　　选址：位于区域中心;区域中心主干道旁;5-8万平米;核心商圈3公里，次级商圈6公里，三级10公里。

　　主力店：2-3个主力店;主力店通常为百货、GMS、大卖场，次主力店为品类专营店;主力店占比40-60%。

　　功能组合：购物60-70%;餐饮15-25%;休闲娱乐10-15%;会与酒店和写字楼形成综合体。

　　购物与娱乐倾向：购物为主，体现自我实现诉求，感性购物为主。

　　消费者沟通：以封闭型的独立建筑体为主，有中庭;3-6层为主;垂直性交通配合滚梯;一个主出入口，附有其他出入口;较大的停车场， 500个停车位以上。

四、邻里购物中心/ ResidentialShopping Mall
　　是一种相对传统的模式，由于其清晰的便利性和功能性价值定位，在许多国家有着较普及的应用。

　　核心价值：目标消费者为社区居民，以家庭主妇为主;提供日常生活用品购物和配套服务;便利和个人效率;目的地购物模式。

　　选址：居民区附近;位于社区主干道旁;面积为0.5-4万平米;核心商圈1.5公里，次级商圈3公里，对三级商圈的带动力很弱。

　　主力店： 1-2个主力店;主力店通常大卖场、超市、GMS;主力店占比40-60%。

　　功能组合：购物70-80%;餐饮10-15%;休闲娱乐3-5%;服务5-10%。

　　购物与娱乐倾向：购物为主，满足基本需求的购物行为，理性购物。

　　消费者沟通：封闭型底商群楼或独立建筑体;不超过四层没有中庭;双出入口;停车场较小;200个停车位以上。

五、购物公园/ Retail Park
　　是一种位于郊区或新区的、大体量的，具有浓厚的休闲娱乐特征的购物场所，赋予消费过程更多轻松与愉悦的体验。

　　核心价值：目标消费者为大众消费群;具有浓厚的休闲娱乐特征的购物场所;提供社交，个人与家庭的休闲娱乐;目的地消费模式。

　　选址:位于郊区、城乡接合部或新区;城市主干道或高速公路出口处;超过8万平米;核心商圈3公里，次级商圈6公里，三级商圈50公里或以上。

　　主力店：3-5个以上主力店;主力店通常为2个户外娱乐主题，如人造海滩、溜冰场等，以其他主题如购物、餐饮作为辅助主力店;主力店占比60-70%。

　　功能组合：购物40-45%;餐饮10-15%;休闲娱乐40%以上;多与酒店、写字楼结合形成综合体。

　　购物与娱乐倾向：休闲娱乐为主，体现自我实现诉求，感性消费行为为主。

　　消费者沟通：开放式的建筑体、内外街区布局为主;单体建筑最多为三层，多为一、二层;有地上停车场，停车场巨大，停车自由度大，通常每个建筑体/商铺都配有停车位置;1500个停车位以上;与交通枢纽连接。

六、能量中心/ Power Center
　　是提供一些专门品类商品的目的地购物场所，聚焦一个或多个商品种类，商品范围集中、产品线深，同时价格具有极强的市场竞争力。

　　核心价值：目标消费者为大众消费群;专门品类商品的目的地购物场所;高质与低价，个人效率;目的性购物模式。

　　选址:位于郊区或新区，交通主干道或高速公路出口处;4-10万平米;商圈范围较大，核心商圈3公里，次级商圈6公里，三级商圈20公里。

　　主力店：3个以上的主力店，较少数量的小租户;主力店通常为品类专营店、家居商场、大卖场、仓储卖场、品牌折扣店等;主力店比例可高达75-90%。

　　功能组合：购物80-95%;餐饮10-20%。

　　购物与娱乐倾向：购物为主，体本需求诉求，理性购物为主。

　　消费者沟通：独立建筑体形成的开放式空间;停车场巨大，自由停车;1000个停车位以上。

七、生活时尚中心/Lifestyle Center
　　为富裕人群供了一个洋溢自由开放氛围的目的地休闲消费场所。

　　核心价值：目标消费者为高收入消费群，女性为主;浓厚休闲氛围的消费场所;自由、休闲、开放、独特、追求新颖;目的性消费模式。

　　选址:通常靠近富裕人群居住区;1.5-5万平米，但可能更大或更小，规模的适应范围较宽;核心商圈1.5公里，次级商圈3公里。

　　主力店：主力店比例约为0-50%(可能不设主力店);通常会有书店、小型百货店、高档/时尚连锁专卖店、影院、餐厅等。

　　功能组合：购物30-40%;餐饮30-40%;休闲娱乐30-40%。

　　购物与娱乐倾向：休闲为主，体现自我实现诉求，感性消费为主。

　　消费者沟通：开放的物业建筑体形式;购物中心内具有浓郁的设计氛围;地上停车场，500个停车位以上，停车自由度大。

八、休闲娱乐中心 /Entertainmentcenter
　　以娱乐餐饮为主力店， 拥有一个或多个娱乐主题。

　　核心价值：目标消费者为大众消费者和旅游者或细分市场;创造休闲、娱乐的氛围;目的地消费模式。

　　选址:通常在市区，城市主干道或高速公路出口处;0.5-4万平米;核心商圈3公里，次级商圈6公里，三级商圈40公里以上。

　　主力店：通常拥有至少一个娱乐主题。

　　功能组合：购物10%;餐饮30-40%;娱乐50%以上;通常与酒店结合形成综合体。

　　购物与娱乐倾向：娱乐为主，体现自我实现诉求，感性消费为主。

　　消费者沟通：通常为封闭式建筑，适应性较广;其主题反映在设计和商品中;巨大停车场， 500个停车位以上。

九、美食中心/Meal Mall
　　以经营餐饮为主，主力店是大型餐饮或餐饮连锁店

　　核心价值：目标消费者为大众消费者和旅游者或细分市场;目的地消费模式。

　　选址:选址适应性较广;市区面积通常在1-4万平米，郊区通常为4-8万平米;核心商圈3公里，次级商圈6公里，三级商圈40公里以上。

　　主力店：大型餐饮或餐饮连锁店。

　　功能组合：购物10-15%;餐饮60%以上;娱乐20-30%。

　　购物与娱乐倾向：餐饮娱乐为主，满足基本需求，也可体现自我实现诉求,感性和理性消费兼有。

　　消费者沟通：建筑形式多样化，内部形成街区形式;交通方便,车位充足。

十、主题购物中心 / Theme ShoppingCenter
　　以某一主题为内核，配置相应的购物、餐饮及休闲娱乐业态，并注重主题情景的营造

　　核心价值：标消费者为中高端消费群或某一细分市场;提供以购物为主的、含有餐饮/休闲娱乐成份的、一站式购足的消费中心;提供社交、文化、家庭或其他附加价值;追求精神层面及物质层面的双重满足。

　　选址:位于城市中心区域;3-6万平米，但可能更大或更小，规模的适应范围较宽;覆盖三级商圈，核心商圈3公里，次级商圈6公里，三级商圈40公里以上。

　　主力店：1-2个主力店，次主力店为主;主力店通常为主题购物、主题餐饮区、娱乐及其他主题室内娱乐;主力店/次主力店占比40-60%。

　　功能组合：购物30-50%;餐饮15-25%;休闲娱乐15-25%;多融入主题性的展示、互动等主题活动。

　　购物与娱乐倾向：购物为主，体现自我实现诉求，感性成份较大。

       消费者沟通：以封闭型的独立建筑体为主(big-box)，有多个中庭;强调主题情景营造，增强客户体验;地下停车场，500个停车位以上。