杭州吴山商圈卷土重来能否一战成名

2010-07-23　|　童装网　|　编辑：海潮

[中国童装网] 也就是一个多月的时间，吴山商圈一间500多平方米的商业铺位的年租金就涨了10万元。

　　“之前还是不咸不淡、少人问津，本来我还打算拖几天再还还价，可是昨天再去找房东的时候，他的这个铺面居然已经以56万的价格租掉了，这比当初他和我报的46万年租金比整整涨了10万呢，这才刚过了一个多月的时间啊。”原本打算在这边开一家特色饭店的万先生说起这事后悔莫及。

　　此外，家住杭州吴山附近的杜先生发现，最近定安路、延安路上集中新开了不少时尚女装店以及一些品牌零食超市和名酒店，而这里原本主要聚集一些方便社区居民的小吃店和小超市，在这些装修一新的店面附近，银泰西湖店正在加紧赶工。

　　其实早从去年4月到现在，吴山商圈周围的商铺价格一直在悄悄上涨。从银泰百货西湖店宣布进入吴山商圈，到苏宁在延安路与西湖大道交会处的清波商厦开出一万多平方米的大型家电卖场，以及地铁湖滨站的位置在稍作修改后开挖，更有维多利亚酒店、驰名德米火锅等时尚餐饮、酒店移师吴山商圈……种种的利好犹如一支支强心针刺激着商圈不断地升温。

　　银泰、苏宁入主吴山商圈

　　吴山商圈最近的热度一直很高，而这其中最关键的一个因素是因为银泰百货将落户太平洋商业中心。

　　“银泰百货西湖店是一家集购物、休闲、健身、文化、娱乐、餐饮为一体的一站式时尚中心，预计这家占地10万平方米的西湖店将在明年的4月开张。”银泰百货董事长周明海这样表示。据记者了解，这家航母级的购物中心就是原太平洋商业中心的物业，与涌金广场相对。在这家面积10万平方米的购物中心中，银泰百货西湖店实际营业面积在7万多平方米左右，共设7个楼馆，将吸引年轻、时尚的消费人群。此外，杭城首个“儿童博物馆”还将落户这里，汇集“泰迪熊”概念馆等各式童玩设施，给孩子和大人创造一个全新的“玩购合一”的场地。

　　而年前的12月22日，苏宁在延安路与西湖大道交会处的清波商厦开出一个10000平方米左右的大型家电卖场。苏宁浙江大区总经理卞农表示，杭州延安路商圈以百货业著称，家电连锁行业的氛围一直比较淡，苏宁西湖大道新店的开业，将弥补延安商圈家电连锁行业的弱点，苏宁新开业的西湖大道店位于上城区延安路南段，可以辐射城南、城西、滨江等区域，丰富了苏宁电器在杭州市场的覆盖面，加上周边拥有不少高端住宅区，苏宁电器可以借此全面扩大延安商圈的消费人群，带动吴山商圈的人气。

　　吴山商圈曾经的“太平洋之痛”

　　事实上，就在一年前，吴山商圈还一直饱受最大MALL太平洋商业中心在杭州水土不服的窘境之痛，可以说是吴山商圈的一个阴影。

　　而3年前的吴山商圈内，受困的商家并非只有“太平洋”一家，包括吴山广场、耀江广厦和清波商厦在内的多数商家，都已陷入尴尬境地。据了解，当时吴山商圈还有几万平方米的商铺闲置。商业地产的一位业内人士指出：吴山商圈实际上已经成了杭州商业地产一块难愈的伤疤。

　　3年前的吴山商圈，当时新建的“吴山通宝城”尚未开业，但招商也不容乐观。路边的商铺大多数门庭冷落，两侧的巨大落地玻璃窗上，时不时可以看到“招商出租”标志。清波商厦更是一派“凄凉”景象，难以感受到应有的人气。这一切却与边上的家乐福、麦当劳、钻石年代等门店的人气形成鲜明对比。

　　用“挣扎”来形容3年之前的吴山商圈并不为过，其中最鲜活的例子便是耀江广厦。一度打出“爱情之都”口号的耀江广厦，引进了大型婚庆广场和酷比龙量贩卡拉OK。然而，原本被大家看好的业态——婚庆广场，最后从二楼搬到一楼，商厦的电梯、灯光使用费是省下了一些，可惜人气渐淡却是不可扭转的趋势，这也使得各婚庆门店经营打了折扣，直到关门歇业。

　　吴山商圈为何难聚人气

　　而近期的元华歇业，和之前涌金广场的关门有着某种相似之处，签约期短、小业主众多等因素一直是百货店经营的障碍。虽然之前元华高层一度否认将歇业调整，并请来上海的公司进行规划，最后方案依然“胎死腹中”。主要是因为产权过度分散，小业主们无法达成一致。

　　面对曾经有过的阴影，业内人士这样分析道，吴山商圈最大的问题，恐怕是需要市场培育期的百货店遇到希望快速变现的地产商，中间有着诸多不可调和的矛盾。与武林商圈不同，吴山商圈的开发，一道难免的“绊马索”便是房产开发。而如今吴山商圈的很多后遗症，其病根在当初开发时便已经种下。

　　不少业内人士认为，由于开发商都是以传统的开发住宅的理念在开发商业地产，其手法就是简单的“造楼——分割——出售”，对于整个商场的定位没有正确认识，这注定了当时吴山商圈的失败。

　　而开发商在开发商业地产时面临的两难抉择就是：合作、转让，还是自己经营。显然，找人合作，或是将整个项目转让，可以降低风险，但利润也将被分摊，并且商场的定位和整体管理，开发商将很难驾驭。如果自己经营，利润厚了，但风险难支。“我们开发商没有做过一天百货经营，将如此一个大盘揽下，一旦经营受阻，将面临破产的威胁。”一位吴山商圈的开发商这样表示。

　　卷土重来，能否一战成名

　　在大型商业业态进驻后，可能会带旺人气，导致周围商铺租金上涨。以杭州沃尔玛超市东新园店为例，周围的商铺租金已有一定幅度上涨。但是对于吴山商圈的现状，也有不少业内人士认为在讨论吴山商圈的出路时，必须首先研究商业地产发展的规律。像东京、伦敦属于时尚发源地，香港、上海属于时尚集散地，而杭州只能算终端消费市场。因此，在杭州做商业地产更多的要走中低端。吴山商圈之所以难成气候，最大的失误在于将商圈单一地定位于商品型商业。杭州毗邻上海，上海服务型商业占总体商业的75%-80%，而杭州只有30%-40%，还有很大的发展空间。

　　攻略地产的董事长祝军华表示，所谓的商圈分为三个层级，一个是世纪商圈，比如武林广场，是由长时间的积累形成的，地位轻易撼动不了；二者是城市版图或规划倾斜产生的新商圈，比如西城广场以及紫金港校区沿线的商业圈，很有活力，很有张力；再者就是社区型商业，遍布各个板块不一而足。一个商圈的成熟主要依靠的是常住的城市人群，而不是流动人群，这就是湖滨商圈长期难以重振当年雄风的根本原因，因为原来庞大的社区人群全部被迁离了西湖沿线，单靠旅游人群是不足以支撑起几十万方商业体量的，这是一个原因。

　　另外一个信息是，由于住宅的宏观政策已经明朗，投资风险在明显增加，对于房产等有形资产投资有固定情结的投资者转向商铺和写字楼投资将逐步成为2008年一个现象。从商铺的散铺投资者来看，跟着政府主导区域或商业主导力量的投资是比较安全和价值预期明确的，因此最近西湖边商业的价格上涨也是合理的。说句夸张的话，其实整个吴山商圈的价值是被低估的，但是缺乏一个更为强大和专业的力量进行整合，城市等级上升，旅游人群的层面和基数发生质变，这个商圈还是很有前途的。

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